打算买房的时候，很多人都会在心中盘算，是全款买还是贷款买呢？如果贷款买房，是公积金贷款好还是商业贷款好？

 买房还得考虑自己的实际情况，如果短时间不考虑换房，可以考虑公积金贷款买房；如果公积金缴存比例不高，工资收入较高而且考虑几年之后要二次换房，建议使用商业贷款，这样二次置业开可以享受公积金首套房政策。

 那么二者之间究竟有何不同？跟随小编一探究竟吧！

　　公积金贷款是缴存住房公积金职工均可享受的一项贷款政策。当前公积金贷款管理的主体是各城市的住房公积金管理中心，资金来源是职工个人及所在单位缴存的住房公积金，可以简单理解为“取之于民，用之于民”

　    而商业贷款是以房产作为抵押物，向银行等金融机构获得一次性借款的交易。商业住房贷款管理的主体是各商业银行，资金来源是各商业银行的自营资金，即银行所吸收的居民或单位存款。

　　住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的交存人和汇交单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备下列条件：

　　1、持续缴存6个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存。

　　2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。

　　3、具有购买住房的合同或有关证明文件。

　　4、提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式。

　　5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。

　　商业性住房贷款的对象是经资信考察合格，具有还款能力的自然人。一般来说，信用良好，有还款能力的人都可以办理商业贷款。即不限于住房公积金的交存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。

　　一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80％。各银行在贷款期限方面也有些许差异，但一般来说，贷款期限最长不超过三十年。

　　公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。公积金贷款额度计算方法如下：

　　1、按照还贷能力计算的贷款额度

　　计算公式为：[(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。

　　2、按照使用配偶计算的贷款额度

　　[(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。其中还贷能力系数为40%;月工资总额=公积金月缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)。

　　3、按照房屋价格计算的贷款额度

　　计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数。

　　1、使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元;

　　2、使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元；

　　3、使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额50万元;

　　4、使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额70万元。

　　公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。公积金的贷款利率要比商业贷款利率低。根据2015年10月24日发布的最新贷款利率如下图。

　　商业贷款：双方签订买卖合同-评估-银行面签-批贷-过户-抵押登记-放款 

　　公积金贷款：双方签订买卖合同-评估-公积金管理中心初审-面签-过户-放款-抵押登记办理

　 　公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷 款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂，审批的时间也会比较长。相比之下，商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议 的开发商处提供有关材料即可办理，放款也更快。

　　此外，公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房，目前必须进行评估，交纳评估费。商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取4‰的律师费，公积金贷款则不需个人交纳律师费。

　　商业贷款可以选择的还款方式非常多，在提前还款的问题上也更为自由、灵活。一般商业贷款在满一年后，每年都可以提前还款。相比之下，公积金贷款的还款方式较为单一，以等额本息和等额本金两种方式为主。此外，公积金贷款只有一次提前还款的机会。