苏州公积金住房贷款知识

近日有市民发贴咨询苏州市最新的住房公积金贷款政策问题。帖子内容提及：“最近传闻，公积金贷款政策将要进行调整，可能又要回归到一年多年的政策……到底是按照账户余额贷款还是按照缴费（缴存）基础贷款，对我们影响较大……”。

先不说是否有新的政策。据媒体报道，苏州市2016年度住房公积金调整工作及缴存单位基础信息核对工作，将从7月1日起正式开始，至8月底结束。此次调整，苏州市2016年度各地住房公积金缴存基数最高不得超过2015年度职工月平均工资的3倍，即18100元，比上年度增长400元；同时不得低于当地社保最低缴费基数，目前市区为2697元。

那么，现在苏州市区住房公积金个人住房贷款的条件及具体规定如何？苏小编为大家整理了一份干货！以下内容主要针对缴存于苏州市区（姑苏区、新区、吴中区、相城区）的情况，下一期苏小编将专门针对园区公积金的贷款政策作说明。

1. 贷款对象

（1）在本市缴存住房公积金的职工本人以及与配偶、父母（含公、婆或岳父、岳母）、子女（含媳妇、女婿）共同出资购买住房,可共同申请一笔公积金贷款。

（2）特殊情况。

下列两种情形的住房共同买受人可作为借款申请人或参与计算可贷额度的共同借款申请人。

在苏州工业园区缴存住房公积金的职工。

在上海市缴存住房公积金，家庭所在地在苏州市的上海铁路局上海地区职工。

2.贷款条件

（1）借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人，在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金六个月（含）以上，且申请时个人账户处于正常缴存状态。

（2）无公积金贷款余额。

（3）首次或第二次办理公积金贷款。

（4）购买、建造、翻建、大修苏州市范围内的自住住房，这些自住住房包括普通住房、联排别墅（屋）、酒店式公寓（70年产权）；

（5）购买住房的首付款不低于规定比例。

（6）能够落实贷款担保。

注意：借款申请人或参与计算可贷额度的共同借款申请人，在苏州工业园区公积金管理中心的公积金缴存和公积金贷款记录，应视作在公积金中心的公积金缴存和公积金贷款记录。

需要说明的是，关于首套还是二套的认定，根据苏州市目前的实际，以查询借款申请人在住房公积金信息系统中的住房公积金个人住房贷款记录作为第二次及以上住房公积金贷款的认定标准，暂不查询商业贷款记录。申请住房公积金个人住房贷款时，借款申请人中任何一人均无住房公积金个人住房贷款记录，属于首次住房公积金贷款。

另外，针对第二次办理公积金贷款，目前首付款比例不低于住房总价的30%。此外，目前苏州停止向第三次及以上申请使用公积金贷款的职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。如果以商业贷款方式购房第三套住房，可以办理商贷委托提取业务，一次性购房提取住房公积金，前提是曾经的公积金贷款债务已还清。

3. 贷款额度

在前面提及的咨询中，市民提到“按照账户余额贷款”和“按照缴费（缴存）基础贷款”两种情况，涉及到公积金贷款的额度计算问题。自2015年5月15日起苏州市区公积金贷款“增加按还款能力计算贷款额度的公式”，也就是说，前述市民提及的两种计算情况都可以，由借款申请人选择。

（1）按照账户余额贷款。

主要根据个人账户余额的倍数计算。可贷额度计算公式为：

借款申请人（含参与计算可贷额度的共同借款申请人）个人账户余额之和×10（倍）

注意：

个人账户余额之和不足1万元的，按1万元计算。中等偏低收入住房困难家庭购买保障性住房的，其可贷额度可上浮最多不超过3万元。

选择按个人账户余额的倍数计算可贷额度的，月还款额（按等额本息还款方式计算的本金和利息），应不超过借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人住房公积金缴存基数之和的50%。

（2）按照缴存基础贷款。

主要根据还款能力计算。可贷额度计算公式为：

借款申请人（含参与计算可贷额度的共同借款申请人）缴存住房公积金的月工资基数之和×35%（规定比例）×12（月）×贷款期限（年）。

注意：公积金贷款的可贷额度还应同时以下要求。

一是，不超过贷款最高限额。根据最新规定：

如果借款申请人及共同借款申请人中有两人（含）以上共同参与计算可贷额度的，新建住房、存量成套住房（二手房）、建造住房、翻建住房的贷款最高限额均是70万元。

如果借款申请人及其他共有人中仅一人符合计算贷款额度条件的，新建住房、存量成套住房、建造住房、翻建住房的贷款最高限额是45万元；

如果借款申请人首次使用公积金贷款，购买套型建筑面积90平方米(含90平方米)以内的存量成套住房，且住房总价不超过110万元的，贷款最高限额可计算至住房总价的80%。

二是，不超过住房总价与已支付首付款的差额。这里的“住房总价”包括在购房合同（协议）中载明并计入住房总价的阁楼价款、精装修金额。

借款申请人申请公积金贷款的额度不足以支付购买、建造、翻建住房所需价款时，可同时向受托银行申请商业性个人住房贷款，并由受托银行以组合贷款的形式向借款申请人发放。

4. 首付比例。

根据目前的规定，无论是首次还是第二次办理纯公积金贷款的，首付款比例都应不低于住房总价的20%。

注意: 如果申请住房公积金与商业贷款组合贷款的，要参考商业贷款部分的首付要求，并以商业贷款的要求来定。举个例子，目前公积金贷款首付最低是20%，如果商贷部分首付最低是30%，则最终按照30%确定。因此，在组合贷款时，要咨询所申请银行，每家银行的首付比例要求也有差异。

以上均包括在购房合同（协议）中载明并计入住房总价的阁楼价款、精装修金额。

5. 贷款期限

公积金贷款期限贷款期限加借款申请人申请贷款时的年龄之和不得超出其法定退休年龄。同时，还应符合下列要求：

新建住房的贷款年限最长不超过30年；

存量成套住房、建造住房、翻建住房的贷款期限最长不超过20年，且存量成套住房的贷款期限不得超出所购住房的剩余使用年限。

6. 贷款利率

现行公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%,月利率为3.25%/12，五年及以下公积金贷款利率为年利率2.75%，全国都一样。

贷款期限为一年期的贷款，利率不作调整；

贷款期限在一年期以上且在调整日前已发放的贷款，于次年1月1日起按相应利率档次执行新的利率规定。

7. 办理流程与材料

无论是新房还是二手房，办理的基本流程基本一致。如下：

借款申请人带齐材料至办理场所进行贷款申请→中心逐级审批，对符合贷款条件的出具《贷款申请审批表》（保证担保）→借款申请人凭审批材料至担保公司办理保证担保手续→借款申请人凭审批材料以及担保材料至贷款银行办理借款签约手续（质押担保）→至贷款银行办理质押担保及借款签约手续（公积金余额质押）→在中心柜面申请的同时办理质押手续→至贷款银行办理借款签约手续。

材料方面，目前申请办理住房公积金贷款已无需提供民政部门出具的《单身证明》。借款申请人如为单身的，仅需当场签具“单身声明”即可。

（1）新建普通住宅办理材料

（2）二手房建普通住宅办理材料