【公积金】多地落实公积金“限高令”追踪

　　规范住房公积金缴存比例新政已在多省份落地。“新华视点”记者调查发现，各地均明确缴存比例最高不得超过１２％，允许困难企业降低缴存比例、缓缴公积金。公积金缴存比例下调后，“限高”群体公积金减少。有效益良好的企业趁机降低缴存比例，一些企业更愿意以现金抵公积金。

　　多省份最高缴存比例从２０％、１５％等调降到１２％

　　４月召开的国务院常务会议提出，从２０１６年５月１日起两年内，规范住房公积金缴存比例，对高于１２％的一律予以规范调整，同时由各省（区、市）结合实际，阶段性适当降低住房公积金缴存比例。

　　据了解，此前各地公积金缴存比例差异较大。多数省市如北京、山东、山西、河南、浙江、黑龙江等缴存上限为１２％，上海基本公积金缴存上限为７％，一些省市缴存上限超过１２％。

　　记者梳理发现，目前已有河北、天津、福建、吉林、宁夏、青海、重庆、安徽等地出台了阶段性降低住房公积金缴存比例的具体办法。在住房公积金缴存比例方面，各地均明确不得超过１２％。

　　此次调整中，此前执行公积金最高缴存比例单位和职工各１５％的福建省、重庆市、天津市，一律从５月调整为单位和职工各１２％；吉林、安徽公积金单位缴存比例上限从２０％调至１２％。山西省、河南省、黑龙江多地公积金缴存上限本来就是１２％，不存在限高问题，目前没有出台方案。

　　多地在“限高”的同时还“保低”。青海省明确，各类企业缴存住房公积金比例，单位缴存部分可根据企业经营状况自行确定，不得低于５％；长春市明确，除部分资金不足的企业可以申请阶段性降低缴存比例外，单位和职工个人缴存比例不低于７％。

　　“限高”群体公积金减少，有企业以现金充抵公积金

　　对于广大职工来说，最为关心的莫过于公积金缴存比例“限高”，困难企业低缴、缓缴后，公积金发生哪些变化？

　　——“限高”群体公积金减少。福建某央企员工陈先生告诉记者，其公积金核定月工资额为１４１８８元，之前按单位和职工各１５％缴存，公积金月缴额是４２５８元，５月份已经按照１２％缴存，月缴额降为３４０６元。“公积金账户上少了８５２元，同时个人缴存额少了，拿到手的现金多出４２６元。”

　　在重庆某银行工作的徐先生发现，从５月起，自己的住房公积金的缴存比例由１５％下调到了１２％。

　　——个别效益良好企业借机降低缴存比例。多地规定，各类企业缴存住房公积金比例区间在５％－１２％；单位缴存部分可根据企业经营状况自行确定。记者调查发现，个别效益良好的企业却趁机调低缴费比例。

　　福州一家ＩＴ行业的营销人员余先生介绍，公司利润一直在增长，此前公积金缴存比例是１２％，这次政策执行后，公司一下子将缴存比例降低到８％。降低比例全是公司说了算，随意性太大。

　　——有不少企业更愿意以现金抵公积金。根据住房公积金管理条例规定，所有单位均应依法足额、按时缴存住房公积金，但现实中并没有完全做到。

　　记者在吉林、福建等省调查发现，工作流动性比较大的建筑、家居企业，不少公司宁可将职工的工资提高５％－７％，也不愿意为其缴纳公积金。按照最低缴纳标准５％计算，只要提薪幅度不超过１０％，企业就划得来。

　　吉林一家装饰公司老板告诉记者：“由于在职员工工作具有周期性，忙完一个项目可能就换一批人，无法稳定地为员工连续缴存住房公积金。有些员工完成一个项目甚至可能跳槽去外地，我还要为他们办理异地接续，管理成本太高。我更愿意以现金补偿他们。”

　　专家建议尽快出台细则　谨防“缓缴补缴”为“不缴”

　　对于缓缴公积金，住房公积金管理条例规定，经营困难企业须经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房公积金管理中心审核，报城市住房公积金管理委员会批准后实施。待企业经济效益好转后，再提高缴存比例或恢复缴存并补缴其缓缴的住房公积金。

　　各地也提出了具体的要求和条件。如河北省规定，企业职工平均工资水平低于当地职工上一年度月平均工资３０％的，可以申请缓缴住房公积金缴存，待单位经济效益好转后，应当再提高缴存比例或者补缴缓缴的住房公积金。天津提出，上一年度亏损的生产经营困难企业可以申请降低住房公积金缴存比例或缓缴住房公积金。

　　记者调查发现，在现实操作中，缓缴公积金往往以企业意志为主，经常变为“不缴”。长春市公积金管理中心工作人员告诉记者，目前不少个体企业不愿缴存公积金的情况比较普遍，职工个人对此难有发言权。长春某医药公司员工王伟说：“现在单位效益不好，一直不给缴存公积金，也没说什么时候给补，我们也不敢多问这件事。”

　　有专家建议，要防范“补缴”政策被企业变通为“不缴”，进一步出台相关细则，明确缓缴时间表。福建省住建厅公积金监管处处长刘珠雄表示，要防止企业在执行新政过程中搞变通。“对于困难企业的界定国家应进一步界定，对补缴其缓缴的住房公积金应该有个时间表，防止一些企业伤害员工利益。”

　　易居智库研究总监严跃进认为，对于经营确实困难的企业，管理部门虽允许其暂时不为员工缴纳公积金，但仍需对其经营状况改善后的补缴行为进行规范。对于存在拖欠工资或恶意不给职工缴纳公积金的企业，则不应允许其降低缴纳标准、甚至缓缴，公积金管理部门、人力资源管理部门及工商等部门应齐抓共管，对此类公司进行监督。

　　大行收紧个人商用房贷款最低首付比5成调至7成

　　某大行总行近日发文严控个人商用房贷款风险，具体包括个人商用房贷款最低首付款比例由五成调整至七成。

　　文件中表述：该行严格进行个人商用房贷款合作机构和项目准入，重点选择北京，上海，广州，深圳以及直辖市，省会城市该行房地产开发贷款支持项目和总行级公司客户名单内房地产开发企业开发项目，办理个人商用房贷款。

　　“商用房类型应以单套面积相对较小，价格较为稳定，易于处置变现的商住两用房以及住房小区配套底商为主，严控宾馆，酒店，写字楼等个人商用房项目准入，对三，四线城市的个人商用房贷款业务，原则上控制贷款余额只降不增。”上述文件称。

　　该行发文的背景，一方面是中国房地产面临去库存压力，供应过剩促使写字楼空置率进一步增加。

　　RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，截至 2015年 12月，全国写字楼平均空置率 18%，商业营业用房空置率高达 30%，足以反映其过剩程度。据世邦魏理仕相关分析师预计，2016年底全国 17个主要城市写字楼累计空置面积将增加 32%，约1530万平方米。

　　另一方面，经济形势低迷，网购亦对实体店带来很大冲击。“商铺作为经营性资产，一旦实体经济下行，商铺的可回收现金流就严重下降。监测的结果看，商铺信贷资产质量不容乐观，信用风险比较高，而且发生逾期的概率较大。银行出于风险考虑，上调了首付比例。”该行相关部门人士接受记者采访时称。

　　中国土地勘测规划院今年年初发布2015年四季度全国主要城市地价监测报告预测，在近年来房地产市场趋于饱和、同质化竞争以及电商冲击下，一二线城市商服地产库存高企，尤其是在新兴区域已经不容忽视。

　　根据上述文件，有两类个人商用房贷款最低首付比例获得宽限，其中：贷款所购商用房为商住两用房的，最低首付款比例由45%调整为50%，贷款所购商用房为住房小区配套底商的最低首付款比例为50%。同时，文件要求严格把握首付款真实性，防止借款人利用房地产企业，中介公司，P2P平台等场外配资支付首付款。

　　另外，该行还在文件中强调，严控裸贷等高风险客户准入，严审借款人购房行为真实性。严审借款人真实还款能力。

　　“对考虑出租并将租金收益纳入还贷资金来源的，须勘查商用房周边市场情况，评估测算租金收益水平，分析判断借款人还款来源合理性和稳定性，严禁简单地以借款人提供的收入证明材料核定其还款能力，对自雇人士购买商用房的，还须调查借款人经营实体运营情况，分析其经营现金流稳定性，合理确定贷款额度和期限，严防借款人因生产经营不善，偿债能力下降导致的贷款风险。”文件称。

　　同时该行要求，加强个人商用房贷款风险排查。贷款经办行须密切跟踪了解个人商用房贷款项目建设进度，销售及价格变动等情况，重点核查项目是否存在停工烂尾，法律纠纷，售后返租，批量违约以及虚假销售等风险问题。对风险项目，坚决退出，严禁新增个人商用房贷款，对违规发放售后返租个人商用房贷款，虚假贷款的，一经查实，要严肃追究相关人员责任。

　　此外，该行内部人士表述，总行强调严格个人商用房贷款经办机构资质管理，对经营混乱，个人商用房贷款不良率连续三个月超过3%的经办机构，要对其进行业务整顿。

　　记者随后联系另一家国有商业银行，以及华北的两家股份行，这些机构均表示，目前商业地产信贷政策并无调整，不过，在经济低迷期，相较于个人住房贷款，商用房贷款风险要高的多。所以一直把控的较为严格。