现在很多人买房第一考虑的就是公积金贷款，但麻袋君要告诉大家的是，公积金贷款在很多情况下，其实并不如商贷划算。

吃瓜群众此时很有可能掉了一地的瓜子，怎么可能？

公积金贷款利率五年以上仅需3.25%，而商业贷款的基准利率高达4.9%，即使是打9折，也需要4.41%，比公积金贷款利率高了1.16%。即使是数学不好的人也能看出来，公积金贷款利率比商贷低多了。

事实真的是酱紫的吗？在某些情况下，公积金贷款甚至比商贷更贵，让麻袋君帮你算一笔账。

场景一：买房时机

以上海为例，首先，公积金贷款审批时间要比纯商贷长多了,有时候简直要等到天荒地老。一般公积金审批在一个月左右，放款时间不确定，慢的话一个月又过去了，这取决于公积金中心的贷款额度。

纯商贷就省事多了，一般不到一个月审批+放款就能搞定。

所以在行情好，房价一天一涨的时候，公积金贷款因为审批时间过长很不受房东待见，毕竟时间就是金钱。

万一房东借此坐地涨价，省下来的那点利率就得不偿失了。

场景二：贷款年限

在某些情况下，公积金贷款真不如商贷。

受到房龄和缴费年限影响，在某些极端情况下，公积金只能贷15-20年，而商贷能贷30年。举个栗子：

商业贷款100万元，9折利率4.41%贷30年，每月还款5013元。

公积金贷款100万元，按照3.25%的利率贷款15年，每月还款7026元。

假设选择商业贷款，前15年，每月就比公积金贷款能多出2013元的自由支配现金流。至于后15年，商贷虽然每月还要支出5013元，但那时候的你说不定已经财富自由了呢？

经麻袋君紧张的计算，用现金流计算出回报率（IRR），每个月现金流的利率成本就是年化6%左右。也就是说，我们自己手头理财的收益只要超过年化6%，商贷就要比公积金更赚。

预期年化收益6%的产品在哪里呢？当然是麻袋理财优定存-2期辣~

场景三：公积金冲还商贷

这时候吃瓜群众会不开心了：不用公积金贷款，那我的公积金不是白交了？

麻袋君建议，如果你的公积金余额很高，那你最好的做法就是——纯商贷+余额提现。

办下来了产证，如果是纯商贷，按照规定，就能把公积金账户里的几万，甚至是十几万，几十万马上提取出来，瞬间拥有了一大笔现金流。相反，如果是公积金贷款，账户里的这笔钱就没法提取出来了。

当然，把公积金余额清零后，每月又继续缴存公积金，这笔钱也不用浪费。公积金还有一项重要的技巧，就是使用直系亲属的公积金冲还商业贷款（直系亲属的名字无须上产证）。你爸的，你妈的，基本上能把全家人的公积金都能扣光，来冲还商贷。

凭着你的贷款买房，轻轻松松就能把全家人的死钱变成活钱，角角落落。

说了这么多，其实麻袋君想告诉你的是，年轻的时候不要给自己太大的还贷压力，要充分创造可支配现金流，越早开始理财越好。相信将来的自己，一定比今天的自己更潇洒多金。

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ID：madailicai2014
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