今年以来，楼市红利陆续出台，从首套房首付比例最低可达20%到契税税率下调，购房门槛的降低刺激了更多人购房的积极性。但随着房价的疯涨，天津住宅成交量已经有所下滑，如今再伴随着公积金政策的收紧，天津楼市已逐渐回归理性，下半年亦有望趋于平稳运行。

成交量下滑 

“现在二手房生意比年初的时候难做了不少，工资和那时比也是差了一大截。”小刘感慨道。

小刘是一名搜房二手房中介，公司在二手房交易火热的时候，会定期给每个员工发放一份《各区房管局预约及排队要求》的表格，其中标明了如果想要过户，在该区房管局最早可以哪天办理。

该表显示，4月中旬时，在河东区过户一度要排到7月中旬，而该区每天可以办理75个号，彼时的二手房交易火热程度可见一斑。

据小刘透露，如今这份表单已经很久没有发过了。“交易量下降了很多，预约过户也没有那么紧张了，这个表就不会更新的那么频繁。现在基本就是各个区有各个区的预约数，不需要再汇总了。”

天津住宅市场在三四月份达到峰值之后，五六月份已经有所回落。有大型二手房中介公司在内部邮件中透露，该公司成交量6月份相较于3月份下降了70%左右。

有数据显示，3月份天津新建商品住宅和二手房总交易量突破4万套。其中，新房成交22865套，环比上涨240.4%；二手房也成交了18748套，成为天津近三年内二手房成交量最高单月。4月天津新建商品住宅和二手私产住宅成交套数分别为27552套和21643套，环比分别上涨20.5%和15.4%，再次刷新了纪录。

到了5月，天津共成交商品住宅17373套，环比4月跌36.94%；二手私产住宅成交套数为13574套,环比下降40.3%。6月天津共成交商品住宅17579套，与5月份基本持平，二手私产住宅共成交14341套，环比微涨5.7%。

但综合看来，上半年天津楼市依然表现不俗。2016年1-6月商品住宅成交101913套，同比涨107.3%；二手私产住宅交易量高达84927套，是去年同期的1.6倍，再创近十年来的新高。

地王再现

最近，天津热门地块的竞拍异常激烈。

6月28日上午，天房集团以总价102亿成功斩获和平区大沽北路西侧地块，最终楼面价为36743元/平方米，纯住宅楼面价47686元/平方米，溢价率127%，住宅楼面价超过了1月29日和平区和田道宅地的38976元/平方米，再次刷新了天津楼面单价纪录，而成交总价也仅次于2013年融创103.2亿拿下的天拖地块，位列天津史上总价地王第二位。

5月，国土资源部、国家发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015-2020年）》。根据规定,京津冀原则上不安排新增建设用地。

在中国指数研究院天津分院分析师牛晓蕙看来，该规定或促使地块竞拍升温。

“京津冀原则上不安排新增建设用地不排除未来地块供应区域有减小的可能，《规划》向市场释放了土地供应数量减小的信号，在一定程度上将增加房企拿地的积极性，对未来地块竞拍起升温作用，尤其是核心区域地块。” 牛晓蕙对新金融观察说道。

回顾2016年上半年，天津住宅价格可谓是开启了疯涨模式。

2016年1月—6月，天津新建商品住宅成交均价为12385元/平方米，同比上涨9.9%。其中南开区涨幅最高，达38.33%；二手私产住宅成交均价11309元/平方米，同比上涨13.41%。值得一提的是，6月份，天津在包括北京、上海、深圳等十大城市的主城区二手住宅价格指数排行榜（按环比涨跌幅排序）中，以同比上涨27.67%的成绩稳居第一。

地王纪录再创新高是否会对和平区乃至天津市产生蝴蝶效应、掀起新一波涨势是人们最关注的问题。

天津财经大学经济学院副院长丛屹认为，该地块的价格比较高，目前来看， 4万元——5万元应该是这个区位未来比较合适的市场价格。“4月份价格基本走平，交易量也下降了不少。这波涨幅基本已经过去了，不太可能再出现大涨了。”他对新金融观察记者表示，天津应属于结构性变化，价格上涨的区域未来会向周边地铁、轻轨沿线延伸，周边库存消化才是天津楼市的主要的发展趋势。

牛晓蕙也持有同样的看法。“对于和平区来讲，考虑到其地块稀缺性较高，蝴蝶效应或难以显现，而对于全市来讲，地块价格还受地理位置、周边配套等关键因素影响，和平区单价地王在全市范围内引发蝴蝶效应亦为小概率事件。”

公积金政策收紧 

近日，公积金政策的调整也刺激着购房者的神经。

自7月1日起，天津个人住房公积金（组合）贷款政策已有所调整。调整后，职工家庭购买首套住房的，贷款最高限额60万元；购买第二套住房的，贷款最高限额40万元；停止向第三套及以上住房发放个人住房公积金（组合）贷款。而在调整前，职工个人贷款最高为60万元，夫妻双贷最高80万元。

丛屹表示，公积金政策的调整对房地产市场的影响并不会那么大。他认为，此轮调整更多的是针对公积金存量和使用量之间关系的调整，是对公积金自我运行的一个政策调整。

牛晓蕙表示，公积金贷款政策收紧，将放缓公积金池的流出速度，有利于缓解公积金池资金的紧张情况，确保公积金业务持续健康发展。

同时，她还表示，此次天津公积金贷款政策调整，向市场释放紧缩信号，影响市场预期，有利于抑制市场过热。

“基于市场购房需求已于上半年大幅释放以及公积金新政的实施，下半年天津楼市将逐步回归理性并趋于平稳运行，但受整体仍相对宽松的政策影响，成交量将处于历史相对高位运行；随着二孩政策全面放开政策效应逐步显现，紧缩型三室、四室将备受青睐，市内六区仍将为成交热点区域；而成交价格或将仍居高不下，一方面由于土地成本日益提高，另一方面在售项目受目前需求相对旺盛而纷纷提高价格。”牛晓蕙对新金融观察记者表示。

新金融记者 郝一萍

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